【札幌市】マンションの外壁診断はなぜ10年ごと？調査方法と理事会での説明ポイント

法的義務の遵守と経済的リスクの回避

一定規模以上のマンションでは、建築基準法に基づき10年ごとの外壁診断が法的義務となっています。この義務を怠ると法令違反となり罰則の対象となるうえ、外壁タイルなどの剥落による第三者への被害は、管理組合やオーナー様の損害賠償リスクに直結します。定期的な診断は、これらの法的・経済的なリスクを回避するための重要な方法となります。

早期発見・早期対応による大規模修繕コストの抑制

診断を10年ごとに繰り返す最大の理由は、劣化が軽微なうちに発見し、早期対応を可能にすることです。初期劣化は安価な部分補修で対応できるため、次回の大規模修繕周期まで劣化の進行を遅らせることができます。この予防的なアプローチは、劣化放置による躯体腐食といった高額な工事内容を回避し、トータル費用の抑制につながります。

専門的な調査結果に基づく修繕計画の確実な策定

10年ごとの外壁診断の調査結果は、長期修繕計画を建物の実際の状態に合わせて確実に見直すためのポイントとなります。このデータに基づき、大規模修繕の周期や費用を修正することで、将来的な修繕積立金の資金不足を防ぎ、計画性を高めることができます。

診断の目的となる具体的な劣化の調査ポイント

外壁診断の調査では、防水機能や剥落リスクに直結する以下のポイントを中心に症状を確認します。

• ひび割れ（クラック）：雨水浸入リスクを高めるひび割れの幅と深さ
• タイルの浮き・剥離：打診調査や赤外線調査で特定される、下地からの浮きや剥がれ落ちの症状
• シーリング材の劣化：窓周りや継ぎ目のシーリング材の破断、肉やせといった防水機能の低下の症状
• 塗装の剥離・チョーキング：塗膜の剥がれや、チョーキング現象といった下地保護機能の低下を示す症状

専門的な調査内容と具体的な診断方法

適切な修繕の内容と費用を導き出すために、外壁診断では目視に加えて、以下の専門的な調査方法が用いられます。

• 打診調査：ハンマーなどで外壁を叩き、音の変化でタイルの浮きや躯体内部の空隙を特定する方法
• 非破壊調査：赤外線サーモグラフィーやレントゲン（X線）などを用いて調査を行い、浮きを広範囲に特定する方法。赤外線サーモグラフィーは精度が他手法と比べてやや劣る一方、レントゲンは配管調査に有効
• サンプリング・テスト：コンクリートやシーリング材、塗装（塗膜）などを一部採取し、中性化の進行度などを測定することで、建物内部の劣化症状を定量的に把握

寒冷地特有の調査ポイントと考慮事項

寒冷地にあるマンションの外壁劣化の大半は、凍害や凍結融解による損傷であるため、これを重点的に含める必要があります。水分が内部で凍結することで生じる、外壁表面の欠損やひび割れの拡大といった特有の症状に注目します。地域特性を熟知した専門家は、これらの寒冷地特有のポイントを考慮した診断方法を採用します。

調査結果を視覚的にわかりやすく報告するポイント

専門的な調査内容を理事会メンバーに理解してもらうためには、視覚的な報告が最大のポイントとなります。専門家（建築士など）が、以下の方法でわかりやすく説明することが求められます。

写真・図の活用

調査で特定されたタイルの浮き症状や、ひび割れの状況を、写真や表を用いて直感的に説明します。

劣化マップの提示

外壁全体図の中で、緊急性の高い劣化箇所を色分けなどの表記をして、建物のどの部分に問題があるかを一目で把握できる方法を用います。

対策の緊急性と優先順位を明確に説明するポイント

複数の修繕内容が必要な場合、理事会で合意を得るためには、対策の緊急性と優先順位を明確にして説明することが重要です。

「いますぐに対処すべき緊急性の高い部位」と、「次の大規模修繕まで待てる計画的な部位」を切り分けます。それぞれの修繕内容と必要な費用を段階的に説明することで、予算承認のプロセスを円滑に進めることができます。

Q1．マンションの外壁診断を10年ごとに行う必要がある理由は？

A．10年ごとの外壁診断は、建築基準法に基づく法的義務です。また、劣化が軽微なうちに早期対応することで、将来の高額な躯体修繕費用を抑制し、建物の長寿命化と法的・経済的リスクを回避することが理由です。

Q2．外壁診断で主にどのような調査を行いますか？

A．打診調査とサンプリング調査が基本です。打診調査でタイルの浮きを確認し、サンプリング調査で内部の劣化症状を科学的に把握します。赤外線などの非破壊検査は補助的に用いられますが、打診検査に比べて精度が劣ります。

Q3．理事会や総会で診断結果を説明する際のポイントは？

A．専門的な調査結果を視覚的にわかりやすく報告することが最大のポイントです。写真や劣化マップを用いて、劣化状況を直感的に説明する方法を採用し、緊急性の高い部位と計画的な部位の優先順位を明確にすることが重要です。