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タイル外壁を持つマンションの安全確保と資産価値維持には、専門的な外壁診断が不可欠です。外壁診断とは、専門家が外壁のひび割れ、浮き、シーリング材の劣化などを詳細に調査し、建物の健全性を評価することを指します。タイルの劣化を放置すると、剥落による法的リスクや高額な全面補修につながります。
こちらでは札幌市でマンションの外壁診断を検討している管理組合へ、タイル外壁の劣化の特徴、具体的な調査方法、長期的な補修・維持管理の考え方についてご紹介いたします。
「外壁診断調査の依頼をしたいが、コストを抑えたい」「診断の結果を活かし、将来の大規模修繕の相談にものってほしい」「外壁診断をスムーズに終わらせたい」という管理組合様は、札幌市を拠点とするEZOWLにご相談ください。経験豊富なコンサルタントが、マンションの特性に基づいて最適な診断・工事計画を提案し、大規模修繕のサポートも行います。
他社の調査会社では、調査結果だけが報告され、大規模修繕に十分に活かせないケースが多く見られます。しかし、EZOWLの外壁調査では、現状報告にとどまらず、大規模修繕での対処方法まで検討した報告書を作成します。事前に詳細な調査を行うことで、工事中に隠れた劣化が見つかるリスクを抑えつつ、大規模修繕時の調査が不要になるため、結果としてコスト削減にもつながります。
工事内容の洗い出し、施工見積もり精査・施工者選定、保証対応などをトータルサポートいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
タイル外壁は耐久性に優れていますが、剥落という重大なリスクを避けるため、劣化の特徴と初期症状を把握しておく必要があります。
タイルの剥落は、下地との間に浮きが発生し、進行することで引き起こされます。主な原因は、以下のメカニズムです。
外壁のひび割れや目地の劣化から雨水が浸入し、内部の鉄筋を錆びさせ、コンクリートが膨張（爆裂）してタイルを押し剥がします。
建物の乾燥収縮や温度変化により、下地とタイルの間で応力が集中し、接着強度が低下します。
日常点検で確認できるタイル外壁の初期症状は、以下のとおりです。
タイル間やサッシ周りのシーリング材にひび割れや破断が見られる症状は、雨水浸入の明確なサインです。
タイル自体の表面に細いひび割れが入る症状です。ここから水分が浸入し、内部劣化につながります。
タイル目地から白い物質が染み出す症状です。これは水の浸入経路があることを示します。
寒冷地では、上記に加え、凍害による劣化が特有の特徴として現れます。外壁に浸入した水分が凍結・融解を繰り返すことで、タイルの浮きや、表面の細かな欠損（ポップアウト）といった症状のリスクが高まります。
タイル外壁の劣化は剥落リスクに直結するため、大規模修繕計画策定に先立ち、専門的かつ精度の高い調査が不可欠です。外壁診断で押さえるべき調査方法とポイントを解説いたします。
タイル外壁診断は、建築基準法第12条に基づく報告義務があり、「打診調査」が原則です。費用と精度のバランスに応じて、赤外線調査などの代替方法も認められています。
足場やゴンドラを使用し、外壁を専用の打診棒やハンマーなどで叩いて音の変化で浮きや割れを特定する方法です。精度が高く、劣化状況を確実に把握できます。ロープアクセスによる打診調査を選べば、費用を安く抑えられます。
特殊なカメラで外壁表面温度を測定し、浮き箇所を非破壊で広範囲に特定する方法です。コストを抑えられる一方で、天候の影響を受けやすく、診断精度も高くありません。そのため、確実性を重視する場合の優先度は低めです。
規模や費用に応じて、最適な調査方法を検討することがポイントです。
外壁診断の専門家は、タイルの劣化がどこまで進行しているかを把握するため、以下のポイントをチェックします。
目地切れやサッシ周りのシーリング材の劣化は、水の浸入リスクに直結するため、破断や肉やせを重点的に調査します。シーリング材は外壁まわりの中でも特に耐用年数が短く、劣化が最も早く進む部位として知られています。
タイル自体のひび割れは、凍害などによる内部応力集中を示す症状であり、補修の必要性を判断するポイントです。
タイル外壁を長期的に維持し、剥落リスクを抑えるためには、補修工事だけでなく、計画的な維持管理が重要です。専門家の知見に基づいた補修方法と管理の考え方が、建物の長寿命化につながります。
タイル外壁の補修は、外壁診断の調査結果に基づき、緊急性に応じて切り分ける考え方が基本となります。
浮きが確認された剥落リスクの高いタイルに対し、エポキシ樹脂注入工法などで速やかに補修します。これは、事故リスクを回避するための最優先の補修内容です。
劣化は軽微だが、将来的にリスクがあるシーリング材の打ち替えなど、次期大規模修繕までの劣化進行を遅らせるための方法です。
緊急度を専門的に判断し、費用対効果の高い補修に優先順位をつけることがポイントです。
補修工事の品質は、タイル外壁の寿命を左右します。補修を請け負う施工業者とは独立した第三者（建築士など）に工事監理を委託し、工事方法が設計図書通りか、使用材料が適切かといった品質確認を徹底する必要があります。寒冷地では、凍害の影響を受けにくい補修材の選定も重要な確認事項となります。
タイル外壁の長寿命化には、大規模修繕後も定期的な点検を継続する考え方が重要です。3年～5年ごとに目視や打診による簡易調査を実施し、その結果を長期修繕計画にフィードバックします。次回大規模修繕の補修内容や周期を見直す方法を採用することで、タイル外壁の美観と安全性を確実に維持します。
| 会社名 | EZOWL Archi Office（エゾール アーキ オフィス） |
|---|---|
| 住所 | 〒064-0951 北海道札幌市中央区宮の森1条10丁目2-41 |
| TEL | 011-600-6833（代） |
| URL | https://ezowl-archi.com |
| 主な加盟団体 | 一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会（正会員） 一般社団法人 北海道建築士事務所協会（正会員） 建築相談調査会 登録建築士事務所（正会員） LIXILリフォームネット加盟店（正規加盟店） etc.・・・ |
