【札幌市】大規模修繕コンサルタントに相談するメリットは？サポート内容も解説

中立的な第三者視点による利益の擁護と確保

大規模修繕プロジェクトにおいて、コンサルタントを導入する最大のメリットは、談合の温床の管理会社や、工事を請け負う施工業者とは独立した中立的な第三者の立場が確保されることです。

この立場によって、コンサルタントは施工業者から提出される見積もりや工法提案に対し、管理組合の利益を最優先して厳格にチェックします。不必要な工事の排除や、適正な材料選定のサポートが可能となり、コストの妥当性、すなわち費用対効果の最大化を実現します。

建築士などの専門家による技術的知識の補完

多くの管理組合は、建物の構造や劣化、修繕工法に関する専門的な知識を持たないため、施工業者の提案の妥当性を判断することが困難です。コンサルタントは、この技術的なギャップを埋める役割を担います。

建物の正確な劣化診断や、その診断結果に基づいた修繕計画の妥当性評価など、高度な専門知識が必要な場面で的確なサポートを提供します。これにより、工事の必要性や設計品質が担保され、不確実性の排除につながります。

居住者への合意形成とトラブルの未然回避

大規模修繕の実施には、居住者（区分所有者）全員の理解と合意形成が不可欠です。コンサルタントは、専門用語が多い修繕内容をわかりやすく説明するサポートを通じて、管理組合内の意思統一を支援します。

また、工事期間中の生活への影響や、修繕積立金の使用に関する懸念など、居住者から発生しうる懸念や相談事項に対し、専門家の見解を中立的に伝えることで、大規模なトラブルを未然に回避し、円滑なプロジェクト推進をサポートします。

計画段階の具体的なサポート：劣化診断と修繕設計

大規模修繕の起点となるのは、建物の正確な現状把握です。コンサルタントは、建物を多角的に調査する劣化診断を実施し、「どこを、いつ、どのように修繕すべきか」を明確にします。

この診断結果に基づき、長期的な維持保全の視点を取り入れた最適な修繕範囲と工法を設計します。修繕積立金や管理組合の要望を考慮し、修繕設計という形で具体的な仕様書を作成することで、後の施工業者選定や工事品質の基準を確立する重要なサポートとなります。

資金・コスト管理の整理と公正な工事計画サポート

大規模修繕は多額の費用を伴うため、資金計画の適正化は極めて重要です。コンサルタントは作成した修繕計画に基づき、適正な工事による長い視点でコストを抑えられるようにサポートを行います。

さらに、複数の施工業者による競争入札の方式を検討・実施し、提出された見積もりの内容を専門的に精査します。これにより、価格の妥当性を検証し、施工業者の選定を公平に進めることで、管理組合が納得できる費用条件で契約を結べるよう、サポートします。

工期と工程の整理：居住者への影響を最小化

工事期間中の工程管理計画は、単に技術的な側面に留まらず、居住者の生活への影響を最小限に抑えるための配慮が不可欠です。

コンサルタントは、適切な工期を設定し、作業手順や資材搬入計画、一時的な設備停止時期などを明確にした工程管理計画を立案します。これにより、工事の長期化や生活への影響に対する懸念を事前に取り除き、スムーズなプロジェクトの遂行をサポートします。

工事中の厳格な「監理」業務による品質の確実な担保

工事が始まると、コンサルタントは設計図書通りに施工が進められているかを確認する「工事監理」業務を担います。これは、施工業者が行う「施工管理」とは異なり、第三者の立場で行う厳格な監督業務です。

建物の品質を左右する重要な工程に立ち会い、使用材料や工法が仕様を満たしているかチェックします。不備や施工不良を発見した際には、速やかに是正指示を出すことで、手抜き工事を未然に防ぎ、長期的な建物の耐久性を担保します。

竣工後の管理と地域特性を踏まえた提案

コンサルタントは、今回の大規模修繕が建物のライフサイクルにおいてどのような意味を持つかを踏まえ、竣工後の管理に役立つ提案を行います。

地域特性に応じた劣化対策やメンテナンス計画をサポートし、修繕後の建物の維持管理コストや収益改善を見据えた、長期的な視野での相談にも対応します。

保証内容の適正化とアフターフォロー体制の確認

計画段階に限らず、工事の最終段階では、施工業者から提出される保証書や竣工図書が、管理組合にとって適正な条件であるかをコンサルタントが確認します。

建物の長期維持を見据え、保証期間や保証範囲が適切であるか、また工事後の定期点検や不具合発生時のアフターフォロー体制が明確であるかを確認することで、将来的なトラブル発生時のリスクを軽減し、長期的な安心をサポートします。

Q1．大規模修繕コンサルタントへの相談で、管理組合が得られる最大のメリットは？

A．工事を請け負う業者と独立した第三者として、管理組合の利益を最優先します。技術的な知識で建物の修繕計画を適正化し、合意形成をサポートすることで、確実な品質と安心感を提供します。

Q2．コンサルタントによる計画段階での具体的なサポートとはどのような内容ですか？

A．建物の劣化診断に基づく修繕設計、公正な競争原理が働くようサポートによる資金・コスト管理、そして居住者生活に配慮した工期と工程の整理を支援します。

Q3．コンサルタントが建物の長期維持のために行う提案には、どのような視点が含まれますか？

A．工事中の厳格な「監理」業務で品質を担保します。また、竣工後の建物の維持管理コストや収益改善を見据えた長期的な相談に対応し、保証内容が適正であるかの確認もサポートします。