【札幌市】マンションの大規模修繕における設計監理の役割と導入ステップ

設計監理者が確保する第三者性・中立性の重要性

設計監理者を導入する最大の理由は、その第三者性と中立性です。施工業者は工事の実施が役割ですが、設計監理者は「設計図作成」と「施工業者が計画通り工事しているかの総括的な監督」を担います。

管理組合の利益を守るための役割分担

設計監理者が介入することで、施工業者の選定や工事中の品質チェックも管理組合視点で進められます。不必要な工事の排除、過剰な上乗せ費用の排除、適正価格での契約、手抜き工事の防止が実現され、管理組合の財産を守る盾となります。結果的に設計コンサルの役割で、全体のコストも大幅に削減することが見込めます。

設計監理者が担う基本役割と専門業務

大規模修繕での中心業務は以下の3点です。

高度な劣化診断と修繕計画の策定

修繕のスタート地点となるのは、建物の現状を正確に把握する劣化診断です。設計監理者は、外壁診断や構造診断などの専門的な調査に基づき、どこを、いつ、どのように修繕すべきかを具体的に計画します。また、事前調査で劣化状況を把握することにより、範囲や工法を適切に選択することであらかじめ相当なコストを抑えることも可能です。この「調査重視」のアプローチにより、長期的な視点に立った最適な修繕範囲と工法が決定されます。

工事仕様書と設計図の作成

診断結果に基づき、工事を行うための要領、使用する材料や工法を詳細に定めた工事仕様書を作成します。これらの設計図書は、工事の品質基準となるものであり、後の施工業者選定や工事監理の根拠となります。

公正な業者選定と契約の適正化支援

管理組合が施工業者を選定する際、公平な競争環境を確保するために、募集方法の検討、適正な施工手順と高精度の仕上がりを確保するために細かく記載された仕様書の作成、複数の施工業者からの見積もり比較・評価を支援します。また、契約締結時には、管理組合にとって不利な条項がないかチェックし、適正な契約書作成をサポートします。

1．初期相談と建物状況の綿密な調査

管理組合からの相談を受け、築年数や過去の修繕履歴、積立金状況などをヒアリングします。

ヒアリング後、建築士などの専門家が建物の一次診断を実施し、劣化状況の概略を把握します。その結果をもとに最適な工事の方向性を策定します。

2．基本設計から実施設計への移行と仕様の確定

調査結果後、設計監理者は修繕計画の設計業務に入ります。

建物の構造と劣化に応じて修繕範囲や工法を定める基本設計を作成し、使用材料や工期などをまとめた実施設計に進みます。

3．公正な施工業者の選定と契約支援

設計図書完成後、施工業者の選定を管理組合と共にします。

複数の施工業者に見積もりを依頼し、見積書を価格だけでなく工法・材料・企業信頼性まで精査。適正価格で品質を確保できる業者を選定します。

工事期間中の「監理」業務が品質と安全を担保する

設計監理者が行う「監理」は、施工業者が行う「施工管理」とは異なり、第三者として工事の品質や安全が設計基準を満たしているかをチェックする行為です。

設計図書との整合性確認と是正指示

設計監理者は、工事期間中、定期的に現場へ赴き、使用されている材料が仕様書通りか、工事の工法や手順が設計図通りかを細かく検査します。もし設計図書と異なる点や施工不良が見つかった場合は、直ちに施工業者に対して是正指示を出し、確実な手直しを求めます。これにより、将来的な不具合発生リスクを最小限に抑えることができます。

予期せぬトラブルや追加工事への専門的対応

大規模修繕の工事中には、外壁を剥がした後に外観から確認できない劣化が発見されるなど、計画外の事態が発生することがあります。設計監理者は、これらの予期せぬ状況に対し、建築士としての専門知識に基づき、最も適切で経済的な修繕・補修方法を管理組合へ提案し、対応を調整します。

竣工時の厳格な検査と保証体制の確立

工事が完了に近づくと、設計監理者は最終的な仕上がりを入念にチェックし、管理組合への適正な引き渡しを支援します。

完了検査の実施と不具合箇所の洗い出し

竣工間近には、建物全体に対する完了検査を実施します。これは、塗装の色ムラや防水の仕上がりなど、最終的な品質が設計図書に適合しているかを確認する最終関門です。ここで発見された不具合箇所は、手直しリストとして施工業者へ提示し、完全に是正されるまで確認を行います。

適切な保証書・図書の確認と引き渡し支援

工事が完了し、手直しがすべて完了した後、施工業者から提出される保証書や最終的な竣工図書などの書類が、契約内容通りに適切に整っているかを確認します。これらの書類が管理組合に正式に引き渡されることで、大規模修繕プロジェクトは完了となります。

Q1．設計監理導入の最大の意義である「第三者性・中立性」とはどのような役割ですか？

A．設計監理者は、工事を請け負う施工業者とは独立した第三者の立場で、管理組合の利益を最優先します。これにより、談合の排除、施工業者の提案や見積もり、工事品質を客観的かつ厳格にチェックし、適正な価格と品質を確保します。

Q2．設計監理を導入する際の「相談から工事開始まで」の具体的なステップは？

A．まず、初期相談と専門家による建物状況の綿密な調査（劣化診断）を実施します。次に、調査結果に基づき設計図書を作成し、その図書をもとに複数の施工業者による公正な競争入札を支援し、施工業者を選定します。

Q3．工事中に設計監理者が行う「監理」業務とは、具体的にどのようなことを指しますか？

A．設計監理者の「監理」は、現場で工事が設計図書通りに施工されているか、品質基準が満たされているかを監督することです。不具合を発見した場合は、施工業者へ是正指示を出し、管理組合への最終的な品質担保を行います。