【札幌市】マンションの外壁診断で後悔しない！必要性や業者選びのコツ

外壁診断の必要性

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかる

マンションの大規模修繕工事は、築12～15年ごろを目安に外壁や設備などの全面的な修繕を行います。建物の規模などによっても異なりますが、費用は高額になる傾向です。費用は修繕積立金として事前に徴収されますが、修繕時期を見誤ると積立不足に陥るケースもあります。そのため、適切な外壁の診断調査を行い、修繕の時期や内容、費用を正確に見積もることが重要です。

適切な外壁診断で修繕コストを抑える

外壁診断では以下のような項目を調査します。

• ひび割れの有無と程度
• タイルの剥がれや歪み
• コンクリートの浮きや剥離
• 鉄筋の錆の有無
• 防水層の劣化状況

外壁の劣化具合を細かく診断することで適切な修繕方法が見つかり、必要最低限の修繕工事で済むよう見積もることができます。不適切な診断では過剰な修繕工事が実施されたり、将来的に大きな出費が必要になるなど、無駄な費用が発生するおそれがあります。専門家による適切な外壁診断で修繕コストを抑え、マンションの資産価値を長く維持できます。

気候条件と外壁の劣化の関係

地域の気候条件が外壁に与える影響も考慮する必要があります。例えば、札幌市のような寒冷地では、冬季の極端な気温低下や凍結による影響で外壁の劣化が加速することがあります。特に、以下のような現象が顕著に見られます。

• ひび割れの発生と進行
• 剥離・浮きの発生
• タイルなどの素地からの剥離

寒冷地特有の気象条件が、建物の外壁に対して過酷な環境をもたらします。そのため、適切な外壁診断を行い、早期に劣化状況を把握することが重要です。的確な診断結果に基づいて修繕計画を立てることで、大規模修繕にかかる無駄なコストを抑えられます。

外壁診断の目的と内容

劣化状況の正確な把握

外壁の劣化状況を正確に把握するため、様々な手法が用いられます。

例えば、全面打診調査はロープブランコやゴンドラなどを使い、外壁全体を調査して浮きや剥離を把握します。目視による劣化状況の確認も行います。このように、建物の状況に応じて調査方法を選ぶことで、外壁の劣化具合を正確に診断できるのです。

適切な修繕方法の提案

外壁診断の重要な役割は、劣化状況に応じた適切な修繕方法を提案することです。一般的に外壁の劣化状態には3つの段階があります。

• 段階1．軽微な劣化…塗装や部分補修で対応可能
• 段階2．一部剥離や亀裂…部分的な張り替えが必要
• 段階3．広範囲に劣化が進行…全面的な外壁の張り替えが必要

業者は、現地調査で劣化の進行具合を把握し、合理的な修繕方法と費用を算出・提案します。適切な修繕を行えば建物の長寿命化が図れ、大規模修繕の時期を先送りできるなどのメリットがあります。

修繕費用の概算見積り

外壁診断の結果をもとに、マンション全体の修繕工事に必要な費用の概算が示されます。この概算金額は、修繕工事の内容や規模に応じて変動します。概算金額をもとに、マンション管理組合は修繕工事の詳細な内容を検討し、適切な予算を決定します。

マンションの大規模修繕工事には、外壁診断・修繕工事をはじめ、屋上の防水工事、給排水設備の更新など様々な施工項目があります。依頼する施工業者によって工事費用は大きく異なりますので、管理会社などに業者選定を任せてしまうと、過剰な修繕工事や高額な工事費になるなどのリスクにつながります。

大規模修繕は、必ずしもマンションの管理会社が選定する施工会社に依頼しなければならないわけではありません。仕上がりの品質・修繕費用は選ぶ施工会社によって左右されますので、マンション構造を熟知した設計会社や、第三者的な立場から大規模修繕へのアドバイスを行うコンサルティング会社の関与を得ることもおすすめです。これらの専門家を介すことで、建物診断や設計・工事監理が適切に行われ、不要な工事を抑制し、適正な価格での大規模修繕が可能になるメリットがあります。

実績と信頼性のある専門業者

外壁診断を依頼する際は、業者の実績や信頼性を確認することが大切です。マンションの大規模修繕は高額な費用がかかるため、経験豊富な専門業者に依頼することで、無駄を省いた適切な工事が期待できます。

調査方法と内容を確認する

調査方法には、目視調査、打診検査、ひび割れ調査、塗装材調査、コンクリート中性化試験、防水材調査、シーリング材調査、アスベスト検査（石綿含有調査）などがあります。例えば、目視調査は建物全体の外観を観察し、問題点を詳細に確認します。打診検査は外壁の剥離状況を調べます。

調査方法と内容をしっかり確認し、的確な調査を行う業者を選ぶことが重要です。

費用対効果を考慮する

外壁診断の費用は業者によっても大きく異なります。単に安価な業者を選ぶのではなく、調査内容や精度などを踏まえて費用対効果を検討することが大切です。適切な外壁診断を行えば、修繕工事費の無駄を防げます。また、事前に修繕計画を立てることで、入居者への影響を最小限に抑えられるでしょう。費用対効果を十分に検討し、信頼できる専門業者に外壁診断を依頼することをおすすめします。

信頼できる業者の見分け方

信頼できる外壁診断業者を見分けるポイントはいくつかあります。

公的機関の認定を確認する

建築士事務所協会など、公的機関から認定を受けているかもチェックが必要です。

同業者からの評価や口コミを参考にする

業界での実績や評価を参考にすることも一つの方法です。また、他マンション管理組合からの評判をチェックするのもおすすめです。ただし、あくまでも参考程度に留めるようにします。

対応の丁寧さとわかりやすい説明を重視

丁寧な対応と専門用語を使わないわかりやすい説明ができるかも見極めのポイントです。不明点を気軽に質問でき、的確に答えてくれる業者を選びましょう。

外壁診断を含め、マンションの大規模修繕は、長期的な建物の寿命・資産価値の維持に不可欠な重要な工事です。しかし、大規模修繕に関する専門知識が不足している管理組合単独での業者選定や管理会社任せの業者選定、全てを選定業者に任せきりにしてしまうなどすると、工事内容や費用の妥当性が不透明になりがちです。

こういったリスクを回避するには、大規模修繕の知識やノウハウを有する設計会社やコンサルティング会社に依頼するのも有効な手段の一つです。「修繕・補修が必要な箇所の調査」「修繕・補修のプランニング」「工事監理」のノウハウと知識を有するアドバイザーを介在させることで、外壁診断をはじめ適正な建物診断や設計・工事監理、適正な価格での発注が可能となるメリットがあります。